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    樓市風(fēng)險排名靠前 開發(fā)商紛紛撤離三四線城市

    文章來源: 更新時間:2013-01-05 瀏覽次數(shù): 快捷操作:【打印】【收藏】【關(guān)閉

    物極必反。眾多開發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市,正在帶來一場新的市場危機。大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集,導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn),供大于求的現(xiàn)實讓很多開發(fā)商開始逃離。

    物極必反。眾多開發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市,正在帶來一場新的市場危機。

    大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集,導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn),供大于求的現(xiàn)實讓很多開發(fā)商開始逃離。

    盡管房價高企,但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行,三四線城市樓市風(fēng)險卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。

    在繞了一圈之后,恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等開始重返一二線城市,進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

    撤離三四線城市

    對發(fā)端于深圳但項目主要分布在三四線城市的佳兆業(yè)而言,重返一線城市成為其在2012年的重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

    有接近佳兆業(yè)高管的業(yè)內(nèi)人士透露,佳兆業(yè)開始意識到三四線城市的樓市風(fēng)險,逐漸退出部分三四線城市,轉(zhuǎn)向一二線城市。

    從公開資料來看,佳兆業(yè)2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山,均為區(qū)域性核心城市。

    由于此前廣泛布局三四線城市,佳兆業(yè)旗下的土地儲備近76%均位于三線或以下的城市,其在一二線城市土地儲備明顯偏低。

    在佳兆業(yè)2012年中期業(yè)績說明會上,佳兆業(yè)董事局副主席譚禮寧曾公開表示,如果地價回歸到合理階段,將會重回一線城市,公司2012年上半年大概花了16億元買地,目前在考慮的地塊都位于一線城市。

    無獨有偶,花樣年總裁潘軍此前在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時也表示,花樣年在2012年的戰(zhàn)略調(diào)整內(nèi)容之一就是,將在東莞、惠州、無錫等城市進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮,并最終從三四線城市撤離。

    曾經(jīng)受益于三四線城市廣泛布局的恒大地產(chǎn),同樣開始進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。201211月,恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪時坦言,受調(diào)控政策影響,三四線城市營運環(huán)境困難,該集團(tuán)不得不改變策略,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

    這讓很多人感到意外,從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發(fā)展,到如今對外宣布要重返二線城市,對于恒大而言最多還不到兩年時間,市場已經(jīng)劇變。

    有意思的是,保利地產(chǎn)董事長余英也在微博上表示,“一線城市是房企必爭之地,去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”

    招商地產(chǎn)董事長林少斌也曾明確表示,該公司戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市,以及部分三線城市的核心地段,未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。

    根據(jù)某地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,從20127月開始,大型龍頭房企正在一改之前避開一線城市搶地的做法,頻頻出手一二線重點城市。

    從龍頭房企的拿地布局來看,大型開發(fā)商回歸一二線城市的趨勢非常明顯。去年以來,保利地產(chǎn)共進(jìn)入13個城市拿地,其中三四線城市僅為2個。金地集團(tuán)共進(jìn)入5個城市,主要集中在已進(jìn)入的一二線城市。

    一二線城市支撐利潤

    從多家開發(fā)商的反應(yīng)來看,三四線城市樓市風(fēng)險增大、利潤貢獻(xiàn)率較低和行政效率低下存在很大關(guān)聯(lián)。

    有業(yè)內(nèi)人士分析,在萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總銷售額中,北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%,利潤貢獻(xiàn)超過70%,大大高于三四線城市。

    許家印曾表示,從201211月份起,恒大地產(chǎn)已把均價輕微上調(diào)約3%。但他稱,三四線城市的房價升幅已有限。

    甚至有分析認(rèn)為,恒大地產(chǎn)去年以來的銷售業(yè)績明顯受到了三四線城市市場客觀容量的影響,無法在原來基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅攀升。

    在潘軍看來,三四線城市大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,而且人口不斷向大城市遷移,缺乏核心競爭力,從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長和服務(wù)資源等角度看,中國三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展不大,未來花樣年的戰(zhàn)略重點會轉(zhuǎn)向核心城市。

    摩根大通最新報告指出,從地區(qū)來看,未來一線城市房地產(chǎn)市場更加樂觀,而三四線城市去庫存壓力更大。

    美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌曾表示,過去兩三年中,由于中國對房價調(diào)控趨嚴(yán),很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。如今,三四線城市很多新的樓盤陸續(xù)開盤,導(dǎo)致供應(yīng)量上升。

    根據(jù)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜”數(shù)據(jù),全國城市市場風(fēng)險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。

    克爾瑞報告測評的287個城市中,房地產(chǎn)風(fēng)險排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海,廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風(fēng)險也較低。

    這顯然是一個無法忽視的信號,在開發(fā)商因一二線城市限購而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市之后卻發(fā)現(xiàn),經(jīng)歷“大躍進(jìn)”后的三四線樓市泡沫已經(jīng)越積越大。

    尤其是隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加快,不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”,樓市潛在危機被迅速激發(fā)。

    不過,中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示:“的確現(xiàn)在一線城市出現(xiàn)了一些成交回暖的情況,利潤率也不錯,我覺得這是一種階段性的選擇。但是從長期來看,未來的城市化主體戰(zhàn)場,還是在二三線、三四線的城市,這有一個短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的問題。

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