2011年，樓市在博弈中前行，讓人牽掛，讓人糾結(jié)。時(shí)至歲末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次放出消息，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。那么樓市的“2012”情況會(huì)如何？該從哪些角度切入？能否在紛繁復(fù)雜中發(fā)現(xiàn)大勢(shì)？我們不妨聽聽地產(chǎn)專業(yè)人士——深圳靈智傳揚(yáng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)策略總監(jiān)陳平凹怎么解讀樓市“2012”

記者：“樓市嚴(yán)冬”之類詞匯經(jīng)常被用來(lái)形容當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀。那么，2011年中國(guó)樓市到底怎么了？

陳平凹：用一個(gè)字形容：“變”！總的來(lái)說(shuō)，2011年中國(guó)房地產(chǎn)政策是以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為核心的?；仡欉^(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008年全面蕭條，2009年報(bào)復(fù)性反彈，2010年高位盤整，2011年漸趨衰退。如果要給2011年的中國(guó)樓市選一個(gè)年度漢字，“變”字很合適——受調(diào)控政策影響、開發(fā)商、買房人、老業(yè)主等各方心態(tài)都隨著政策千變?nèi)f化。

這一年來(lái)，一方面以限購(gòu)為代表的樓市調(diào)控政策不斷加碼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)共有46個(gè)城市出臺(tái)了以限購(gòu)為核心的樓市調(diào)控政策。這些城市近期紛紛表態(tài)，2012年將延續(xù)限購(gòu)令。另一方面，保障房提速。全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。截至2011年10月底，全國(guó)開工建設(shè)保障房超過(guò)1000萬(wàn)套，比原計(jì)劃提前一個(gè)月完成目標(biāo)任務(wù)。

正如潘石屹日前在《財(cái)經(jīng)》雜志發(fā)表署名文章所稱，對(duì)地產(chǎn)業(yè)而言，有兩個(gè)政策成懸置其頭頂上兩座大山：限購(gòu)及保障房建設(shè)。限購(gòu)令是政府的休克療法，等到3600萬(wàn)套保障房建成，巨大供應(yīng)量將令房?jī)r(jià)失去上漲基礎(chǔ)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)前所未有的不確定局勢(shì)之中。

記者：2012年，中國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)會(huì)走向何處去？

陳平凹：同樣用一個(gè)字形容：“穩(wěn)”！首先，從政策面分析，2011年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)中求進(jìn)”，2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。隨著2012年房?jī)r(jià)控制效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)政策同樣將穩(wěn)中趨松。

其次，房地產(chǎn)建設(shè)速度將會(huì)明顯回落。一方面，隨著很多開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收縮，購(gòu)地量大幅減少，部分項(xiàng)目緩工，商品房新開工量將減少；另一方面，2012年原計(jì)劃新開工1000萬(wàn)套保障房的指標(biāo)也將有所下調(diào)。兩個(gè)因素疊加，導(dǎo)致2012年新開工量增幅可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商品住宅供應(yīng)將更趨于平穩(wěn)。

再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)將很難再現(xiàn)類似2009年的報(bào)復(fù)性反彈。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續(xù)增加，企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊縮，降價(jià)壓力難以顯著減輕，下半年庫(kù)存壓力才可能有所減輕。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年12月18日公布的最新數(shù)據(jù)，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌加深，所以，2012年初，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)還將可能繼續(xù)環(huán)比下跌，預(yù)期下半年會(huì)慢慢企穩(wěn)、筑底、復(fù)蘇。

記者：2012年，長(zhǎng)沙乃至整個(gè)湖南的樓市發(fā)展將會(huì)是怎么樣的一個(gè)態(tài)勢(shì)？

陳平凹：2012年的長(zhǎng)沙樓市，用一個(gè)字如何濃縮？“困”。有媒體認(rèn)為，“從字形上來(lái)說(shuō)，開發(fā)商猶如大樹，現(xiàn)在被完全束住了手腳，無(wú)處使勁；字義上來(lái)說(shuō)，步步緊逼之下，開發(fā)商遭遇前所未有的困局，所以才不斷有資金鏈斷裂的消息傳出；對(duì)于購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)未大降，銀行又漲息搶錢，買房還是困難重重。”

但是，我們也應(yīng)當(dāng)看到，抑價(jià)政策的嚴(yán)或松，將是決定2012年長(zhǎng)沙樓市走向的外因，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)才是長(zhǎng)沙樓市的根本支撐。

從長(zhǎng)沙自身來(lái)看，GDP連年高速增長(zhǎng)，每年度固定資產(chǎn)投資不斷攀升。從全國(guó)范圍來(lái)看，國(guó)家在適度偏緊抑價(jià)方針上不會(huì)有過(guò)激變動(dòng)。從地方政策來(lái)看，目前長(zhǎng)沙相對(duì)仍比較寬松。除限貸(已略有松動(dòng))對(duì)市場(chǎng)成交有較大反作用外，其余政策影響相對(duì)較小。因此，2012年長(zhǎng)沙乃至整個(gè)湖南的樓市仍將處在經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展與政策調(diào)控三者之間相互博弈，一旦樓市泡沫得到控制，政策松綁，長(zhǎng)沙樓市又將迎來(lái)新的春天。

記者：作為一個(gè)迎來(lái)新型城市化建設(shè)發(fā)展契機(jī)的地級(jí)城市，岳陽(yáng)2012年的樓市又將呈現(xiàn)怎樣的面貌？

陳平凹：我認(rèn)為，岳陽(yáng)樓市將更加回歸理性，從長(zhǎng)線來(lái)看房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。目前全國(guó)范圍內(nèi)的投機(jī)炒樓、一線城市的“樓市泡沫”正在日趨消退。2011年的國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)于岳陽(yáng)來(lái)說(shuō)也是影響頗深。前后兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比，剛好能鮮明地反映出這種趨勢(shì)。2011年1月份，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)增幅曾達(dá)到全國(guó)第一，但自3月18日岳陽(yáng)率先在湖南提出，“在2011年控制新建商品住房?jī)r(jià)格增幅在10%以內(nèi)”后，11月岳陽(yáng)新建商品住宅環(huán)比降幅并列全國(guó)第三，房?jī)r(jià)同比增幅也減緩，并首次出現(xiàn)了一手房同比下降。所以，2012年岳陽(yáng)房?jī)r(jià)在這種趨勢(shì)下，將會(huì)更加穩(wěn)定、理性的回歸，而不會(huì)出現(xiàn)暴漲或暴跌的現(xiàn)象。

同時(shí)，岳陽(yáng)舊城改造方興未艾，城市建設(shè)后勁十足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于上升通道。據(jù)2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)岳陽(yáng)舊城改造項(xiàng)目如果全部啟動(dòng)，總的開發(fā)投入將達(dá)到50億。如今幾年時(shí)間過(guò)去了，舊城改造項(xiàng)目仍有增長(zhǎng)。僅2011年1-11月統(tǒng)計(jì)，在中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目中，可竣工項(xiàng)目6個(gè)，已完成土地掛牌、工程進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目11個(gè)，正在進(jìn)行拆遷的項(xiàng)目12個(gè)，正在洽談墊資協(xié)議的項(xiàng)目10個(gè)?？梢哉f(shuō)，新型城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，將是保障2012年岳陽(yáng)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。