運營管理，向來被視為專業(yè)市場興旺的生命線。筆者在岳陽各大市場了解到，許多商家對運營管理概念模糊，甚至將專業(yè)市場的運營管理等同于一般的物業(yè)管理。最近筆者采訪了南翔萬商（岳陽）商貿(mào)物流園經(jīng)營管理有限公司副總經(jīng)理楊永忠，他從事市場運營管理工作10多年，對市場的培育運營有著很多獨到的見解和豐富的經(jīng)驗。他從多個角度向筆者介紹了專業(yè)市場在管理上存在的誤區(qū)，同時將南翔萬商多年培育市場的寶貴經(jīng)驗和運營管理中的一些“秘籍”拿來與大家分享。

傳統(tǒng)市場管理上存在的誤區(qū)

經(jīng)過多年市場培育和管理，有著豐富的市場管理經(jīng)驗的楊總認為，傳統(tǒng)市場主要通過市場的剛性需求隨著時間的演化而自發(fā)形成，可以說是一個松散而粗放型的交易集中地。整個市場主體的運行僅僅是依賴由于歷史原因而形成的采購消費習慣，所以對整個市場科學規(guī)劃、營運運營、市場管理等缺乏一個科學而系統(tǒng)的認知，所以僅能視為運行而不是一個市場運營的體系和機制。由于這種粗放型的運行模式使得傳統(tǒng)市場的管理方難以轉變思維，不能認識到科學有效的市場管理是確保其市場能夠持續(xù)繁榮的重要舉措。

隨著經(jīng)濟體系的完善和多元化發(fā)展，市場的需求也逐步朝著精細化、科學化、營運化模式方向發(fā)展。若是依然依靠傳統(tǒng)的、守舊的、單一的市場管理理念，必然會導致市場的商業(yè)活性逐步減退、交易量逐步萎縮、出現(xiàn)客流不旺、業(yè)態(tài)混亂、交通堵塞、設備老化、服務粗暴、租戶難求等問題，終究原因主要有以下幾方面：

首先，經(jīng)營理念和管理技術落后。一個市場里通常有上百個甚至上千個經(jīng)營權獨立的商家，通過統(tǒng)一管理樹立市場的整體形象至關重要。但是市場的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多：例如所有商家是否接受統(tǒng)一店面形象，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理還是業(yè)主或使用人,由于經(jīng)營理念和管理技術的落后，使得管理方與經(jīng)營戶不能形成一個資源整合的平臺，導致造勢推廣力度不夠，維護管理多有紕漏，市場難以持續(xù)繁榮。進而商戶經(jīng)營能力衰減，商業(yè)活躍度日益減弱，最終難以強化消費采購者的消費習慣和客戶粘性，進而影響市場長久健康的發(fā)展。南翔萬商集團對旗下專業(yè)市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一政策，這是市場得以持續(xù)興旺的根基。

其次,缺乏對市場的科學認知和理解。市場的開發(fā)建設在前期需要一個漫長而周密的市場調(diào)研，要深入了解區(qū)域市場需求的構成以及特點，再依據(jù)其特點進行項目規(guī)劃和項目定位，而傳統(tǒng)的老市場由于其自發(fā)形成的歷史原因，所以不能客觀認識和理解市場發(fā)展的深層次原因，導致了老市場日益老化，硬件軟件都跟不上時代的發(fā)展，從而使得老市場越發(fā)不能滿足城市發(fā)展的需求。

最后，不了解商業(yè)與地產(chǎn)的關系。商業(yè)地產(chǎn)重在商而不是地產(chǎn)，商鋪的價值是通過經(jīng)營體現(xiàn)其商業(yè)價值，而傳統(tǒng)市場管理過于粗放，簡單的認為商鋪等同門面房，不懂如何運用經(jīng)營的手段更多的來實現(xiàn)商業(yè)價值，而是短視，不遵守商業(yè)規(guī)律，不懂劃行規(guī)市，更不懂放水養(yǎng)魚，導致傳統(tǒng)市場商鋪轉手率高，業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，難以形成穩(wěn)定持續(xù)的集聚效應，從而大大的削弱了商鋪的增值空間和盈利能力。

南翔萬商的運營管理理念

南翔萬商被喻為“專業(yè)市場運營專家”，在市場運營管理上有非富的經(jīng)驗，并不斷改進、創(chuàng)新管理方法，保持先進的經(jīng)營管理理念。南翔萬商認為，運營管理團隊的主要功能是：要幫助商家去創(chuàng)造收入，提高每一平方米商鋪面積的賺錢能力。這是南翔萬商（岳陽）國際商貿(mào)城經(jīng)營管理團隊的價值所在，也是該項目成功運作的關鍵所在。南翔萬商擁有專業(yè)的運營管理隊伍，并建立了一套科學有效的經(jīng)營管理模式和理念。從項目前期的定位、規(guī)劃到開發(fā)、招商以及后期的運營管理進行全程服務，確保市場有效而持續(xù)的繁榮興旺。

一、運營管理團隊的專業(yè)素養(yǎng)過硬

運營管理是現(xiàn)代專業(yè)市場興旺的關鍵因素。它是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術手段，對市場進行多功能、全方位管理和服務，為市場內(nèi)商家提供高效、周到服務，以提高商鋪的經(jīng)濟和使用價值，創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。要完成這一過程，一支高素質的專業(yè)隊伍是必備的條件。南翔萬商在運營管理隊伍的建設上緊跟這一管理特點，在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外，還吸收懂商務、會管理的經(jīng)營人才；懂法律并掌握政策的管理人才；以及高級技術人才。并在引進專業(yè)人才的同時，對原有的市場運營管理人員進行培訓，不斷提高隊伍的專業(yè)素質。

二、用制度規(guī)范管理

“我們依靠精誠合作的團隊，我們信任科學有效的規(guī)則。”這是南翔萬商的企業(yè)理念。南翔萬商用科學、嚴謹?shù)闹贫葋硪?guī)范公司內(nèi)部各個部門、個人的職責和聯(lián)系,加強工作效率，提升經(jīng)營管理水平。同時也用制度來規(guī)范市場內(nèi)商家的行為，包括商鋪形象、誠信經(jīng)營、廣告發(fā)布、消防預防、車輛停放等等細節(jié)，實行契約管理。用制度來明確商家的權利和義務，規(guī)范市場秩序。

三、構建獨特雙軌開發(fā)運營模式

南翔萬商（岳陽）國際商貿(mào)城在選址之時，就將市場的運營管理放在首位。從選址、規(guī)劃設計、開發(fā)建設到招商，都優(yōu)先考慮到對以后運營管理的影響。在業(yè)態(tài)劃分、品牌引進都以運營管理為中心，還自持30%的物業(yè)與商家們共同經(jīng)營，與商家利益捆綁在一起，這種開發(fā)商+自持物業(yè)的“雙軌開發(fā)運營模式”，深受商家們的好評與信賴，商戶的積極配合和齊心協(xié)力，使市場培育變得有序而卓有成效。

“南翔萬商多年來專注于專業(yè)市場的運營管理，并擁有一流的運營管理團隊，在實踐中不斷創(chuàng)新進取。”楊總最后說：“成功的運營管理不是一成不變的固定模式，而是根據(jù)市場發(fā)展和市場需求不斷調(diào)整進化。南翔萬商運營管理模式的‘秘籍’就是擁有一支經(jīng)驗豐富的團隊，有一套科學完整的市場管理制度和富有誠信和責任感企業(yè)精神。”

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