央行日前發(fā)文指出，對房價上漲過快的城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和利率，一些房價漲幅過快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。

目前各地都在研究制定相關(guān)實施細(xì)則，但實施細(xì)則尚未發(fā)布，信貸雙方都已經(jīng)有了反應(yīng)。有部分銀行停止放貸、靜觀其變；有一些二手房業(yè)主為出售房源，提前加急還貸；而針對可能更為冷清的二套房信貸市場，相關(guān)機(jī)構(gòu)優(yōu)化了辦理貸款的流程。二套房信貸政策細(xì)則呼之欲出，市場走勢也將隨之變化。

靜觀其變：有銀行停止放貸

相對于新房市場，二手房市場中交易的房源屬于“二套房”及更多套房數(shù)量更多，而此次“國五條”新政中明確指出，二套房首付可能提高至七成，實施細(xì)則隨時可能從天而降。這也讓二手房市場的信貸情況的變化成為了指引二套房信貸政策變化的關(guān)注焦點。

伴隨著二手房過戶潮一同帶來的是二手房信貸潮，不少銀行都感受到了來自二手房放貸造成的巨大壓力，部分城市的一部分銀行已經(jīng)停止發(fā)放二手房貸款。鄭州某房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)就在3月11日發(fā)消息稱，當(dāng)?shù)囟址楷F(xiàn)在只有郵政有貸款，其他銀行都停了。而蘭州、武漢等城市也先后傳出部分銀行停止放貸的消息。

業(yè)內(nèi)人士分析，在等貸款新標(biāo)準(zhǔn)出臺，停貸是暫時性的，而最近二手房成交量突然增多，導(dǎo)致某些支行貸款額度也隨之上漲，銀行一時間吃不消。有銀行工作人員透露，當(dāng)前大部分銀行對開展二手房貸款業(yè)務(wù)不太積極，原因是二手房交易比新房交易周期長，加上市場還有一些買賣方串通“低評避稅”以及二手房中介不規(guī)范經(jīng)營等現(xiàn)象，增加了銀行的業(yè)務(wù)成本。銀行在有限的房貸額度下，更愿意發(fā)展一手房的按揭貸款業(yè)務(wù)。

此前，有媒體報道民生銀行佛山支行、平安銀行佛山支行的部分網(wǎng)點停止了二套房貸業(yè)務(wù)。對此，兩家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)“暫停”傳言，但也承認(rèn)了已對二套房貸有所收縮。有業(yè)內(nèi)人士表示，因為二套房貸利潤太低，現(xiàn)在很多銀行都比較偏重小企業(yè)金融服務(wù)，而不喜歡做二套房貸。而詳細(xì)的二套房信貸實施細(xì)則發(fā)布后，銀行信貸能提供貸款空間將進(jìn)一步縮小，無疑會讓銀行的精力更多的轉(zhuǎn)往別處。

山雨欲來：提前還貸增加

有媒體報道，目前廣州出現(xiàn)了“提前還貸”的高峰，有業(yè)主為了將手中房子賣出，不惜多交三個月的利息提前還貸，但由于辦理各項手續(xù)都需要時間，最終可能還是難以在交易稅的變化之前將房子成功賣出。媒體提醒，按揭中的房屋想售出，不一定非要提前還貸，可以選擇轉(zhuǎn)按揭方式。目前80%以上的贖契業(yè)務(wù)都需要買家墊資給賣家，這對于買家來說，風(fēng)險較大，如果采取轉(zhuǎn)按揭，有擔(dān)保公司從中擔(dān)保，更能保證買賣雙方的安全。從時間上來講，轉(zhuǎn)按揭所需時間大概在一個月至一個半月，快于提前還款。但轉(zhuǎn)按揭需要一定的擔(dān)保費。

記者了解到，目前以改善客為代表的二套房買家其實不少，以上個月的二手房市場為例，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2013年2月廣州首次置業(yè)二手買家的占比為66.7%，接近7成；改善型需求的占比保持三成左右。某股份制銀行人士就指出，由于目前的二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較為苛刻，進(jìn)一步提高信貸門檻更多的是給市場一種收緊信號，表明政府抑制房價泡沫的決心。不過，進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率，將會傷及部分改善型購房需求，為此，未來應(yīng)在提高二套房信貸政策門檻的同時，通過完善人均住房面積等配套政策來進(jìn)一步界定并區(qū)分投機(jī)性需求和改善型需求。

如果新政能切實保障改善型買家的需求，在現(xiàn)階段急于還貸出手顯得沒有那么重要。實質(zhì)上，“差別化”是二套房信貸政策中最核心的要素，央行文件中就指出，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)化利率結(jié)構(gòu)，合理定價，滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

展望未來：貸款流程將優(yōu)化

信貸辦理的流程也是制約信貸政策變化一大因素，特別是在二手房交易中，二手房信貸辦理程序復(fù)雜一直是個難題，不少改善型買家就因為嫌麻煩而選擇了一手房市場或者一次性支付，因此優(yōu)化貸款流程也是左右二套房信貸政策變化的一大看點。

央行在文件中提出，要提升保障性安居工程金融服務(wù)水平，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在加強管理、防范風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對符合條件的保障性安居工程項目及時發(fā)放貸款，支持符合條件的企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)等債券融資工具，專用保障性安居工程建設(shè)。

據(jù)悉，廣州市“住房置業(yè)擔(dān)保中心”目前正在試行組合貸款業(yè)務(wù)，優(yōu)化貸款的辦理流程。此前申請人辦理純公積金貸款買二手房只用跑兩趟就可以辦理完業(yè)務(wù)，非常方便，但額度有限，因此很多辦理二手房按揭的家庭多會采用組合貸款，而組合貸款此前手續(xù)非常復(fù)雜。

為方便日漸增多的二手房買家，目前“住房置業(yè)擔(dān)保中心”開始試行組合貸款，由申請人直接遞件到銀行，銀行審批完商貸后，再送件到擔(dān)保中心審批。因此，整個辦理的流程和時間會和銀行有較大關(guān)系，而銀行額度也會影響審批的時間，雖然相比純公積金貸款，組合貸款的辦理時間受較多因素影響，但比起以前顯得更為方便。這種辦理模式也將在四五月延伸至一手房市場。

此外為了趕上二手房交易的“末班車”，不少貸款購房者都打破了常規(guī)，采取先繳稅過戶再等貸款的策略。專家指出，其實這樣交易風(fēng)險比較大，因為目前二套房信貸政策不明確，銀行放貸也并不是一直持續(xù)，萬一最后貸款沒下來，有人就可能要求解除合同，產(chǎn)生糾紛。盡管貸款政策變化在即，但交易安全更為重要，購房客切不可因小失大。