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    黃金十年已過 大房企進(jìn)駐二三線城市謀劃布局

    文章來源: 更新時(shí)間:2013-01-14 瀏覽次數(shù): 快捷操作:【打印】【收藏】【關(guān)閉

    “城鎮(zhèn)化”將成未來地產(chǎn)行業(yè)最大推手,三線城市潛力最大若要選一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)歲末年初最火的詞,“城鎮(zhèn)化”當(dāng)仁不讓是首要位置。

    專家認(rèn)為,城鎮(zhèn)化將成未來地產(chǎn)行業(yè)最大推手,三線城市潛力最大若要選一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)歲末年初最火的詞,城鎮(zhèn)化當(dāng)仁不讓是首要位置。經(jīng)過十八大報(bào)告以及中央經(jīng)濟(jì)會議的定調(diào)后,城鎮(zhèn)化發(fā)揮點(diǎn)石成金的魔力,內(nèi)地A股和港股的房地產(chǎn)、基建、建材等題材的股票狂漲。房地產(chǎn)人士認(rèn)為,從目前時(shí)間節(jié)點(diǎn)為界,往前看,十年來在市場化改革的浪潮下,在國家推動城市化戰(zhàn)略的推動下,房地產(chǎn)業(yè)無疑經(jīng)歷了高速增長的黃金十年。往后看,未來十年是一個(gè)新的政治周期;未來十年是我國城鎮(zhèn)化繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展并且夯實(shí)發(fā)展的十年。按著名財(cái)經(jīng)評論員葉檀的說法就是:閉著眼買房的時(shí)代一去不返,房地產(chǎn)的黃金十年已過去,接下來將會是白銀十年。城鎮(zhèn)化或許將是引領(lǐng)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀十年的鑰匙。

    在中央定調(diào)城鎮(zhèn)化前后,萬科、恒大等房企已經(jīng)早嗅出風(fēng)聲,紛紛在二三線城市謀劃布局。受益于城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向明顯,業(yè)績突出,頭啖湯滋味不錯(cuò)。業(yè)界認(rèn)為,未來房地產(chǎn)發(fā)展,一二線城市平穩(wěn),四線城市泡沫嚴(yán)重,三線城市潛力最大,將成城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場。相信未來三線城市城鎮(zhèn)化將是各路房企強(qiáng)雄逐鹿的新戰(zhàn)場,誰先發(fā)制人誰就可能占據(jù)有利位置。文/圖:記者李鳳荷最大的內(nèi)需是城鎮(zhèn)化國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在前一段時(shí)間舉行的省部級領(lǐng)導(dǎo)干部推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)研討班學(xué)員座談會上指出:協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇。此后對于城鎮(zhèn)化,李克強(qiáng)有過多次表述:破解城市二元結(jié)構(gòu)難題,走新型城鎮(zhèn)化道路;未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。

    中指院發(fā)布的《未來十年(2011~2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報(bào)告顯示,城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)為未來住宅市場提供廣闊的發(fā)展空間,預(yù)計(jì)未來十年,我國住宅新增需求(包括保障房)約為157億平方米,其中,新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米,舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。

    報(bào)告預(yù)計(jì),城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)力推動首次置業(yè)等剛性需求。未來十年,我國城市化率將以年均1.1個(gè)百分點(diǎn)的速度提升,每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬人,以人均30平方米住房面積計(jì),新增住房需求將超過50億平方米,再考慮租賃住房人群購房,首次置業(yè)需求共計(jì)約為81.9億平方米,占總需求比重達(dá)52%,剛性需求將繼續(xù)成為市場主流。這意味著,未來十年內(nèi),城鎮(zhèn)化的推動將催生出龐大的剛性住房需求。對此,申銀萬國首席宏觀經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇作出判斷——我國的城鎮(zhèn)化率明顯低于其他國家,城鎮(zhèn)化將是我們最大的內(nèi)需。銀河證券報(bào)告指出,目前我國房地產(chǎn)占GDP比重只有5.56%,離發(fā)達(dá)國家約10%的份額還有很大距離。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),未來房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比還有很大的提高空間。

    據(jù)了解,由國家發(fā)改委牽頭,財(cái)政部、國土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制的《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011~2020)(以下簡稱《規(guī)劃》)將于今年全國兩會前后對外頒布。該規(guī)劃將涉及全國20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級以上城市和1萬多個(gè)城鎮(zhèn)的建設(shè),為新型城鎮(zhèn)化提供了發(fā)展思路,提出了具體要求。

    行業(yè)聲音:2020年前仍是地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇期中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示,2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機(jī)遇期,重要的原因就是城鎮(zhèn)化。中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右,如果按照戶籍人口是35%,離發(fā)達(dá)國家還有很大的距離。招商地產(chǎn)董事長林少斌認(rèn)為,城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間。他說道:我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大,城鎮(zhèn)化應(yīng)該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步結(jié)合,應(yīng)該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔(dān)城市的部分公共設(shè)施和服務(wù)的功能。簡單來說,鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設(shè)施完善了,當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民遷移到服務(wù)設(shè)施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn),就實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國有很多城鎮(zhèn)需要建設(shè),在這一過程中,開發(fā)商會獲得很多機(jī)會。綠城建設(shè)執(zhí)行總裁許峰則字斟句酌地解讀城鎮(zhèn)化的意義:從開發(fā)企業(yè)的角度而言,城市化和城鎮(zhèn)化雖然只有一字之差,但是,卻意味著巨大的新市場空間。原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式,已經(jīng)導(dǎo)致這些城市的公共資源承載能力出現(xiàn)問題,而城鎮(zhèn)化則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市,無論是建設(shè)還是住房改善的需求,對于我們而言,都是巨大的市場。

    標(biāo)桿房企:紛紛搶在二三線城市布局

    早在城鎮(zhèn)化定調(diào)之前,大房企已得風(fēng)氣之先而在全國二三線城市布局落子。

    20124月萬科首次在唐山耗資1.9億元拿下兩幅地塊以來,截至8月份,萬科在全國至少新增項(xiàng)目18個(gè),總地價(jià)約為112億元,大部分都集中在二三線市場。從第三季度開始,萬科新增的土地項(xiàng)目至少有23個(gè),規(guī)劃建筑面積約為376萬平方米,而這些新增的項(xiàng)目也大多位于二三線城市,像徐州、貴陽、莆田等。

    恒大地產(chǎn)去年拿地動靜不大,但早在2004年,其已謀劃全面進(jìn)軍二線城市,之后開始大規(guī)模進(jìn)入三線城市,目前是國內(nèi)三線城市布局最廣的房企。去年銷售額923億元,超98%得益于非一線城市,其中絕大部分得益于三線城市項(xiàng)目,是城鎮(zhèn)化政策的最大受益者。

    招商地產(chǎn)2012年前三季度共拿地97萬平方米,大部分集中在二三線城市,甚至四線城市。招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)表示,今年招商的一個(gè)重要目標(biāo)就是積極補(bǔ)充三四線城市核心地段項(xiàng)目資源。

    中海地產(chǎn)僅在剛過去的201212月第一周就已經(jīng)動用了近50億元在國內(nèi)4個(gè)城市拿下4幅地塊。這些地塊都是位于二線城市,包括蘇州、杭州、南寧以及武漢。

    2012粵派房企交出滿意成績單2012年,在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)2011年的從緊態(tài)勢下,全國住宅銷售額與銷售面積雖然仍維持正增長,但增幅明顯低于過去兩年,行業(yè)的整體發(fā)展速度進(jìn)入理性區(qū)間。據(jù)日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示,截至14日,在監(jiān)測的重點(diǎn)企業(yè)中,有萬科、保利、綠地、中國海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億,百億房企陣營再度擴(kuò)容。另外,千億企業(yè)則由2011年的1家增加至3家,分別由萬科、保利、綠地奪得。

    全國前六位房企銷售均超900億元17日,萬科發(fā)布晚間公告稱,201212月份該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米,銷售金額140.7億元。20121~12月份,該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米,銷售金額1412.3億元,再度蟬聯(lián)銷售榜頭名位置。保利地產(chǎn)在堅(jiān)持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位前提下,準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏,進(jìn)一步加大推盤力度,全年銷售額達(dá)到1020億元。綠地集團(tuán)根據(jù)市場形勢,重點(diǎn)關(guān)注剛需支撐力強(qiáng)的區(qū)位和項(xiàng)目,依托合理的市場布局與靈活的銷售策略,全年實(shí)現(xiàn)銷售額1078億元。中海、萬達(dá)、恒 大三家企業(yè)銷售額也均突破900億元,穩(wěn)步向千億俱樂部邁進(jìn),分列第四至六位。

    粵派大中房企銷售額均現(xiàn)漲勢除了萬科、保利、中海、恒大等粵派房企業(yè)績相當(dāng)不俗之外,富力地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)以及奧園集團(tuán)等廣東本土房企的銷售表現(xiàn)也令人滿意。公告顯示,2012年,富 力地產(chǎn)協(xié)議銷售目標(biāo)至約342億元(含合作經(jīng)營項(xiàng)目權(quán)益部分),銷售總面積約297.27萬平方米;若只計(jì)該集團(tuán)權(quán)益部分,則全年協(xié)議銷售收入約322億元,銷售總面積約287.58萬平方米。按該集團(tuán)全年銷售目標(biāo)320億元計(jì),其去年銷售超過目標(biāo)0.625%。

    碧桂園2012年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元,合同銷售建筑面積約764萬平方米,同比增長分別約10%11%。奧園集團(tuán)錄得未經(jīng)審核銷售金額為52.5億元,較2011年增加約5%,實(shí)現(xiàn)全年50億銷售目標(biāo)約105%。業(yè)界人士指出,在市場受限、整體偏冷的情況下,上述幾大房企能夠完成任務(wù)并能超越前年,可以說成績還是令人滿意的。

     

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