引言：傳統(tǒng)意義上的專業(yè)市場是一種以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場制度安排。其主要特點在于：⑴是一種典型的有形市場；⑵以批發(fā)為主，兼營零售；⑶集中交易，有一定數(shù)量規(guī)模的賣者，接近完全競爭的市場結(jié)構(gòu)；⑷以現(xiàn)貨交易為主，遠期合同交易為輔。

如何做好專業(yè)市場無非從四點著手：1、完善的專業(yè)市場的整體配套；2、成熟先進的市場培育理念和運營能力；3、立足市場需求和發(fā)展空間，劃行規(guī)市，整合積聚效應(yīng)。4、招商嚴格把關(guān)，業(yè)態(tài)規(guī)劃科學(xué)合理。

經(jīng)濟發(fā)展——市場急需轉(zhuǎn)型

隨著中國城市化進程的推進，國內(nèi)幾乎所有的城市都在迅速擴張：城市越來越大，人口越來越多，商業(yè)越來越發(fā)達。為滿足城市擴張及人口增長的需求，各類市場也順勢而生。傳統(tǒng)的商貿(mào)市場受諸多外在條件的限制，交易額在逐年的萎縮。以岳陽為例，傳統(tǒng)市場受制約的因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一、交通擁擠。老市場都是在城市化進程中因生活、生產(chǎn)的剛性需求而自發(fā)形成的集貿(mào)市場，大多處于鬧市中心。由于早期的城市規(guī)劃局限和人口密集度過高，城市車輛又迅猛增長的情況下，交通擁擠是必然的。二、臟、亂、雜。早期的商貿(mào)市場因缺乏整體規(guī)劃，大部分是以某一小集市為中心，逐漸聚集式的擴建而成，沒有統(tǒng)一的建筑規(guī)劃和管理規(guī)劃，加之消費者的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場內(nèi)臟、亂、雜的局面。有些商戶更是破罐子破摔，嚴重破壞了市場的環(huán)境。這兩個因素使傳統(tǒng)的商貿(mào)市場處于經(jīng)營困境，看起來熱鬧喧嘩的老市場，成了低檔的代名詞和各種假冒偽劣產(chǎn)品的大本營。隨著居民收入的增長和城市文明度的提升，這種低端的市場逐漸被消費者拋棄，交易額逐年下滑，而新型的專業(yè)市場開始逐步走進視野。

急功近利——市場變雞肋

2009年以后，全國各地專業(yè)市場項目大量推出，主要有兩個原因：一是政府提倡的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，很多區(qū)域希望以市興業(yè)，依托專業(yè)市場帶動產(chǎn)業(yè)提升；二是由于房地產(chǎn)投資的限制，特別是限購令的推出，開發(fā)商和投資者都在尋求新的投資方向，開拓新領(lǐng)域，專業(yè)市場的巨大潛力引起了開發(fā)商和投資者的興趣。

這其中不乏一些有一定資金，有一定資源的商會、協(xié)會或者是房地產(chǎn)投資者，由于本身缺乏對專業(yè)市場開發(fā)運營的認識和經(jīng)驗，又不能夠深刻懂得放水養(yǎng)魚的商業(yè)規(guī)則，僅憑著跟風(fēng)以及急功近利的心態(tài)去做市場，導(dǎo)致了全國各地新型專業(yè)市場成功的案例乏陳可數(shù)，商鋪的空置率更是高達40%以上，種種由于不理性、發(fā)燒跟風(fēng)似的開發(fā)帶來的后果是觸目驚心的，同時也是讓廣大購鋪者深受其害，讓進駐商家無商可商。

而急功近利的投資者們也開始嘗到了苦果：開場無市，開業(yè)無人，運營無道，市場冷清，大量空置商鋪無人問津；后期開發(fā)乏力，銷售堪憂，體會到了外行做市場如同食之雞肋。

成功失敗——李逵還是李鬼

全國各地專業(yè)市場開發(fā)運營失敗的案例比比皆是，但是為什么依然不斷有各色各樣的專業(yè)市場項目前赴后繼的推出？最根本的原因在于，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型導(dǎo)致市場需求，老市場的更迭換代勢在必行，新市場的形成大勢所趨，在這樣的一個時代契機下，太多投機投資者們紛紛看中了這塊蛋糕，于是打著各種名號的紛沓而至，魚龍混雜。而缺乏判斷和甄別的經(jīng)營商戶往往被其表面宣傳的口號所迷惑，有的不惜傾家蕩產(chǎn)也要購得一鋪，而開發(fā)方不論經(jīng)營者還是投資客全部銷售，賣完后，撒手走人，曾經(jīng)的承諾從未兌現(xiàn)，也從不去理會市場能否做起來，留下來的只有苦苦守鋪的商戶和冷冷清清的市場。其實甄別是不是真正在做市場而不是賣市場的方法很簡單，首先了解其開發(fā)市場方的歷史背景，有沒有做過成功的市場；其次要了解其資金實力，眾所周知，運營市場的規(guī)則就是放水養(yǎng)魚，做好長期培育市場的同時必須要有強大的資金作為后盾；最后看看是否有一支業(yè)務(wù)精湛，管理嚴謹?shù)膶I(yè)團隊在運作！通過這三點就可以分清誰是李逵和李鬼了。

在市場轉(zhuǎn)型升級期，很多市場開發(fā)商們也去其他大城市、大型專業(yè)市場取過經(jīng)，有些市場還請了“大腕”、“專家”來操盤，可最終都是功虧一簣。問題究竟出在哪里？是地段太偏？是規(guī)模不夠？是定位不準？是消費力不強？各種論斷皆有。其實這些都只是表象，保證市場持續(xù)興旺的核心是“專業(yè)運營管理”。

旺市王道一——專業(yè)制勝

傳統(tǒng)意義上的專業(yè)市場是一種以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場制度安排。大部分市場的開發(fā)方都沿襲了這一思維，可社會在發(fā)展，文明在進步，人們的消費需求和消費方式都在悄然的發(fā)生變化。在岳陽新建的一個專業(yè)市場售樓部，筆者問售樓員：你們這個市場的專業(yè)性在哪里？得到了一個令人啼笑皆非的答案：我們市場只賣五金機電產(chǎn)品，所以很專業(yè)。只賣一類商品的市場就是“專業(yè)市場”？筆者認為，所謂的市場專業(yè)性，至少應(yīng)具備以下點：1、多年市場實際操作的經(jīng)驗；2、成熟、穩(wěn)定的市場運營團隊；3、能同時成功運營幾個大市場。

縱觀國內(nèi)專業(yè)市場的成功案例，可以說是鳳毛麟角，“南翔萬商模式”是為數(shù)不多的成功案例中的一個。南翔萬商（岳陽）國際商貿(mào)城就是“南翔萬商模式”在岳陽的復(fù)制，也是該集團在全國商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)中布局的一個重要的產(chǎn)業(yè)基地。在專業(yè)運營管理方面，“南翔萬商模式”有其鮮明的特色：其一、專心做市場20多年，一直持繼興旺并繼續(xù)延伸。其二、同時運營20多個超大規(guī)模市場，并且開發(fā)一個、成功一個。其三、有一支核心的市場運營管理團隊，多年來團隊的核心成員相對穩(wěn)定，為旗下各市場的運營提供人才保障。其四、在多年的市場運營過程中，他們能根據(jù)社會的變化不斷探索、總結(jié)經(jīng)驗，并研究創(chuàng)新出最合適的運營管理方法，保持多個省市各個項目的成功運行。例如南翔萬商安慶光彩大市場所推行的“優(yōu)勝劣汰”競爭式進駐，這種方式在很大程度上保證了市場內(nèi)商戶的積極性，將不善經(jīng)營的商戶清理出市場，保證市場良性持續(xù)的興旺。其五、能在市場的經(jīng)營過程中培育、發(fā)展某個業(yè)態(tài)作為市場的主力，帶動其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展。例如南翔萬商安慶燈飾城，就是安徽省很具影響力的市場。這一主體市場同時也帶動了整個安慶光彩大市場的其他業(yè)態(tài)的發(fā)展。

【關(guān)聯(lián)項目：南翔光彩國際家居博覽中心五月主題活動現(xiàn)場，現(xiàn)場氛圍火爆，商場共實現(xiàn)銷售額近3000萬元】

旺市王道二——專注運營

談到運營，很多人想當(dāng)然的以為是如何吸引人氣，于是鋪天蓋地的廣告、促銷活動等等紛呈百出。如果是運營商自掏腰包來做這種推廣，這種人氣必定不能長久。誰都不會長期倒貼錢來做這種公益事業(yè)，由此出現(xiàn)了一些市場“火爆一時”的場景，過后便冷冷清清了。這種情形大多是開發(fā)商為達到銷售目的而“走秀”，不具備長久持續(xù)的興旺支撐。那到底什么才是持續(xù)有效的運營呢？筆者認為“南翔萬商模式”可以借鑒。

“南翔萬商模式”除了大眾的推廣宣傳手段和促銷活動外，還有幾個核心的手段值得研究、學(xué)習(xí)。其一是市場內(nèi)商戶資源與南翔萬商集團的資源有效整合。從南翔萬商全國各地運營中的市場可以看出，他們的宣傳推廣與促銷活動并非由運營公司出資，而是有效整合市場內(nèi)商家的需求、各供應(yīng)商的需求共同進行。運營公司主要承擔(dān)策劃、組織、信息交流整合的工作。這樣的模式，通常都能凝注各商戶的力量，達到宣傳推廣的最佳效果，實現(xiàn)聚人、聚財?shù)耐茝V目的。同時南翔萬商也利用集團優(yōu)勢，聯(lián)動其在全國各地的專業(yè)市場，為商戶提供準確有效的市場信息，實現(xiàn)資源共享。

【關(guān)聯(lián)項目：南翔光彩國際家居博覽中心“四月裝修”活動現(xiàn)場盛況】

其二是捆綁經(jīng)營模式。即每個市場自留30%以上物業(yè)與商戶們一起經(jīng)營。這個模式的核心意義在哪呢？筆者認為，一方面可以增強市場的機動性，當(dāng)遇上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源的時候，有靈活的調(diào)整市場空間。舉個例子說明一下：如果市場在正常經(jīng)營過程中，某業(yè)內(nèi)著名品牌或新興品種想進入市場，此時若市場鋪面全部賣出到商戶手中，勢必很難調(diào)出空檔給新客戶。但南翔萬商自留30%的物業(yè)運營，有效的化解這一矛盾，能隨時給優(yōu)質(zhì)商戶資源提供經(jīng)營空間。另一方面，自留物業(yè)經(jīng)營，能在經(jīng)營的過程中發(fā)現(xiàn)問題并及時解決，不斷改進自身的經(jīng)營管理方法。與商戶一起經(jīng)營，在利益上與商戶是一致的，這促使在經(jīng)營管理過程中會主動從商戶的角度去看問題，確保商戶的利益。同時也是一種有責(zé)任心的表現(xiàn)，堅定商戶經(jīng)營的信心。

其三、硬件、軟件雙管齊下，提升市場的輻射力和影響力。稍微關(guān)注南翔萬商的人都知道，其旗下的所有市場必定建有客運中心，絕對有多條客運線路、市內(nèi)公交、市場購物專線與市場內(nèi)部的導(dǎo)購車無縫對接；每個市場必定有大型物流公司提供區(qū)域物流配送和市內(nèi)配送；每個市場都有足夠的倉儲做配套。在運營期間，市場運營管理方不斷組織各類會展，提升市場在區(qū)域的影力。通過集團旗下的金融公司和戰(zhàn)略合作銀行，為市場內(nèi)商戶提供高效的融資平臺。利用集團的影響力，在市場內(nèi)設(shè)立一站式政務(wù)中心，方便商戶辦理行政審批手續(xù)。“南翔萬商模式”是通過多渠道的組合運營，不斷擴大市場的影響力和輻射力，追求市場興旺的持續(xù)性和穩(wěn)定性。打的是持久戰(zhàn)，并非“一夜暴富”式的發(fā)展。

【關(guān)聯(lián)項目：南翔光彩國際家居博覽中心活動，現(xiàn)場人聲鼎沸】

旺市王道三——精細管理

很多人把市場的管理與運營混為一談，甚至以為就是物業(yè)管理，這是認識上的一個誤區(qū)。南翔萬商的市場管理包含很多層面，包括市場的消防安保管理、物業(yè)管理、交通序秩序管理、市場形象管理、物流進出管理、品牌管理、商戶優(yōu)化管理等等諸多方面。南翔萬商在管理上有其鮮明的特色，分工細化、各司其職，每個崗位都要求有相對專業(yè)素質(zhì)要求。曾經(jīng)考察過安慶光彩大市場的人說，市場內(nèi)僅保安就有近300人。諾大一個市場，人流量、車流量那么大，居然也能井然有序，沒有混亂的痕跡。這種管理模式值得學(xué)習(xí)、借鑒。

物業(yè)管理和市場秩序管理是看得見、感受得到的管理方式，而品牌引導(dǎo)、商戶優(yōu)化以及物流管理方面則相對隱蔽，很難發(fā)現(xiàn)其中的奧妙。筆者在南翔萬商客服專員的崗位職責(zé)中發(fā)現(xiàn)這么一條：按月編制品牌的開發(fā)及引進工作，通過對品牌結(jié)構(gòu)分析，不斷優(yōu)化商家組合。從這冰山一角中，也不難看出整個管理系統(tǒng)精細、精確的管理目標(biāo)。南翔萬商的市場管理是網(wǎng)狀的，涉及到每個部門、每個環(huán)節(jié)，構(gòu)成了一個龐大的市場管理體系，確保市場高效、有序的運行。

【關(guān)聯(lián)項目：南翔光彩國際家居博覽中心活動現(xiàn)場，現(xiàn)場人氣爆棚】

總的來說，一個市場能否永續(xù)興旺的存在，關(guān)鍵在于專業(yè)的運營和管理。運營管理團隊的專業(yè)性、運營的可靠性、管理的有效性是專業(yè)市場持續(xù)興旺的三大要素，缺一不可，三者中某一方面的特長都不足以支撐市場的長久繁榮。南翔萬商集團旗下的市場之所以建一個就成功一個，是將這三大要素有效結(jié)合的結(jié)果，構(gòu)成了特有的南翔萬商模式。這種模式是多年的市場實際操作運營經(jīng)驗累積、沉淀的結(jié)晶，絕不是考察幾次、學(xué)習(xí)幾次就能照搬得來的。

歡迎關(guān)注岳陽房地產(chǎn)網(wǎng)微信

house-yyfdcw(微信號)