最近，深圳市房管部門工作人員利用“假稅單”幫購(gòu)房者逃稅事件經(jīng)媒體引爆后持續(xù)發(fā)酵。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上在北京市二手房市場(chǎng)也有類似黑市交易。只要政策“風(fēng)平浪靜”，這種逃稅生意就會(huì)滿街兜售，成為某些房產(chǎn)中介公司為購(gòu)房客戶提供的“增值服務(wù)”。

通常購(gòu)房者需要支付應(yīng)稅總額的60%作為酬勞，由那些有門路的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牽線，通過(guò)以下三種方式實(shí)現(xiàn)逃稅：

一是找地稅或房管系統(tǒng)內(nèi)部的“熟人”，修改契稅票或房產(chǎn)證的填發(fā)日期，使交易記錄不滿5年的待售房產(chǎn)變成滿5年的，從而規(guī)避營(yíng)業(yè)稅(按照北京市目前的征稅規(guī)則，營(yíng)業(yè)稅按房屋成交價(jià)的5%計(jì)征)。

二是連偽造證件環(huán)節(jié)都省略，直接通過(guò)中間人與地稅部門“內(nèi)勾外聯(lián)”，在交稅窗口臨時(shí)“劃幾個(gè)勾”，將一些本需要繳納個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的二手房，臨時(shí)勾選成“免稅房源”，蒙混過(guò)關(guān)。

此外還有一種“路子更野”的逃稅方式，就是通過(guò)某些自稱與地稅系統(tǒng)“有關(guān)系”的假發(fā)票公司，開(kāi)具偽造的二手房完稅憑證，通過(guò)房產(chǎn)過(guò)戶人員的“檢查”，逃避高額的應(yīng)繳稅金。

通過(guò)以上三種黑市操作，如果萬(wàn)事大吉的話，購(gòu)房者通常能省掉40%的應(yīng)繳稅額。

今年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)房產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)五條”，其中一記重拳是做實(shí)二手房交易按售房差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。此前的政策大都是按房?jī)r(jià)總額的1%計(jì)征。3月底，北京等地的新國(guó)五條細(xì)則集中出臺(tái)，“20%個(gè)稅”成為剛性原則。

這給承攬?zhí)佣悩I(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。但此刻的他們，面對(duì)剛出臺(tái)不久的調(diào)控新政，普遍擔(dān)心“政策緊，查得嚴(yán)”，多數(shù)選擇偃旗息鼓，靜待時(shí)機(jī)。

逃稅新招

4月中旬的一天，在北京市東三環(huán)國(guó)貿(mào)附近一寫字樓，記者以購(gòu)房者的身份接觸了一位在二手房中介行業(yè)從業(yè)8年的資深人士。

本刊記者表明咨詢買房避稅的意向后，他介紹了一種北京二手房交易的逃稅手法。

“房子界定滿不滿5年有兩種方式，你知道吧？第一看房本，第二看契稅票，哪個(gè)日期在前，就按哪個(gè)日期去算房屋的購(gòu)買年限。比如契稅票是2010年的，系統(tǒng)內(nèi)部的人會(huì)把契稅做成2008年，到現(xiàn)在(2013年)就滿5年了。”

“說(shuō)白了，就是改成先交的契稅，后辦的房本。比方說(shuō)你買套一手房，在2005年就交了契稅了，但是一直不去辦房本，國(guó)家是允許的。”他進(jìn)一步解釋說(shuō)。

為了增強(qiáng)記者的信任，他繼續(xù)表示：“政府不能每天都查吧，他只要不查，那邊(稅務(wù)系統(tǒng)熟人)就能做，原則上我三五天就能幫你做完。”

對(duì)于這一逃稅手法，記者向比較熟識(shí)的一位京城知名地產(chǎn)中介分店店長(zhǎng)求證，他表示，這種聯(lián)合地稅系統(tǒng)“熟人”的逃稅手法確實(shí)存在，“有很多地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都做過(guò)類似業(yè)務(wù)”。

比起修改原房主契稅票，還有更簡(jiǎn)單的辦法，即中介人士直接和辦稅人員聯(lián)合，在系統(tǒng)的納稅表格上“是否為家庭唯一生活用房”一欄直接勾選“是”，并在“住房使用時(shí)間”一欄直接勾選“5年(含)以上”。這樣一來(lái)，不需交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，買方交納契稅后直接打出契稅票，就可拿著去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

“一般買賣雙方交稅時(shí)，首先要到拿號(hào)窗口進(jìn)行初審拿號(hào)，然后再去交稅窗口審核交稅。他們不去拿號(hào)窗口，不去初審，直接到納稅窗口，里邊的熟人一看他來(lái)了，就直接這樣操作了。”這位店長(zhǎng)介紹。

是什么樣的“內(nèi)部人”在配合逃稅？上述店長(zhǎng)解釋，所謂的“熟人”就是指那些沒(méi)有編制的在納稅窗口的辦事人員。“地稅系統(tǒng)里邊在編的就十幾個(gè)人，但實(shí)際工作的有二十多個(gè)人，這七八個(gè)沒(méi)有編制的人，可能跟所長(zhǎng)或者其他部門的人有關(guān)系，他們是敢操作的。”店長(zhǎng)表示：“像我們這種做時(shí)間長(zhǎng)了，路子比較廣了，慢慢地就滲透進(jìn)去了。”

位于東二環(huán)附近的一家中原地產(chǎn)的門店經(jīng)理，還向記者介紹了另一種逃稅手法：直接聯(lián)系假發(fā)票公司，開(kāi)具偽造的二手房買賣個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅完稅證，繞過(guò)地稅局，直接到建委過(guò)戶。

“地稅局根本就不知道，因?yàn)樽黾侔l(fā)票的直接把稅票給你弄好，直接就拿去過(guò)戶了。在新政策出來(lái)之前，好多人在這樣做避稅。”這位門店經(jīng)理表示。

風(fēng)險(xiǎn)叢生

事實(shí)上，上述比較隱秘的逃稅手法，對(duì)于參與各方來(lái)說(shuō)都面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

二手房中介行業(yè)從業(yè)8年的資深人士表示：“地稅局不是我家開(kāi)的，我只是認(rèn)識(shí)里邊一些領(lǐng)導(dǎo)，如果趕上市局要檢查，趕上嚴(yán)打，肯定就不做這種業(yè)務(wù)了。”

前述中原地產(chǎn)門店經(jīng)理同時(shí)介紹，盡管可以修改地稅系統(tǒng)里的房屋契稅票日期，但建委的系統(tǒng)里存檔的還是老日期，一旦遇到嚴(yán)查，很容易查到住房使用年限造假。

第二種聯(lián)合地稅交稅窗口“熟人”直接勾選納稅單的逃稅手段，也有較大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)前述與記者熟識(shí)的地產(chǎn)中介店長(zhǎng)介紹，和新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)前相比，這種逃稅手段風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯加大：在新政出臺(tái)前，交稅當(dāng)天或者第二天就能緊跟著過(guò)戶。過(guò)戶后建委檔案更換為新檔案，舊檔案放到別的檔案庫(kù)里，過(guò)一段時(shí)間放不下了還會(huì)清理。過(guò)戶量成千上萬(wàn)套，一般政府部門工作人員不會(huì)盯著一個(gè)單子去深究。

但新政出臺(tái)后，現(xiàn)在買房者需要拿著契稅票到網(wǎng)上預(yù)約過(guò)戶，一般要等到交稅后15天左右才能過(guò)戶。一旦在此期間查出勾選的偽造納稅單有問(wèn)題，就很容易被查出逃稅。

第三種通過(guò)假發(fā)票公司開(kāi)具偽造的二手房完稅憑證的逃稅手段，風(fēng)險(xiǎn)更大。“以前地稅局與建委沒(méi)聯(lián)網(wǎng)，風(fēng)險(xiǎn)小，現(xiàn)在聯(lián)網(wǎng)了，直接就能調(diào)檔案，風(fēng)險(xiǎn)太大。”前述中原地產(chǎn)分店經(jīng)理表示，“如果前邊有人給咱趟路，做過(guò)了，沒(méi)問(wèn)題了，咱再做。”

上述三種逃稅方法，購(gòu)房者需要為中介或者假發(fā)票開(kāi)具者提供數(shù)額不菲的中間服務(wù)費(fèi)。這部分服務(wù)費(fèi)沒(méi)有任何收據(jù)，一旦被查，購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)損失巨大。接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的北京市致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)顧問(wèn)張開(kāi)順認(rèn)為，上述做法一旦敗露，買賣雙方還有可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

《稅收征管法》第63條明確規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《刑法》規(guī)定，逃稅額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處罰金。

入了誰(shuí)的腰包？

據(jù)多位中介從業(yè)人士介紹，一般情況下，如果購(gòu)房者采用上述逃稅方式，按行規(guī)需向中介支付應(yīng)繳稅額的60%作為服務(wù)費(fèi)。也就是說(shuō)，購(gòu)房者最后能夠節(jié)省40%的稅費(fèi)。

“買賣雙方拿不到個(gè)稅發(fā)票和營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，因?yàn)槟憬坏?0%的服務(wù)費(fèi)并沒(méi)有交給稅務(wù)局，其實(shí)就是給中介和里邊的‘熟人’分了。”前述與記者熟識(shí)的中介門店經(jīng)理介紹。

“比如房子過(guò)戶需要交稅30萬(wàn)，需要給中介服務(wù)費(fèi)20萬(wàn)，私底下中介可能給‘熟人’15萬(wàn)，自己留5萬(wàn)。不多給點(diǎn)誰(shuí)干啊，風(fēng)險(xiǎn)多大?。?rdquo;他接著解釋。

而由假發(fā)票公司主導(dǎo)的逃稅方式，記者電話聯(lián)系名為北京勝騰財(cái)稅有限公司的一位工作人員，他表示“我收你1個(gè)點(diǎn)(節(jié)省稅費(fèi)的1%)。你拿著我的票，直接拿給中介公司，他就會(huì)給你辦理”。

“發(fā)票是正規(guī)的，都是從地稅局里搞出來(lái)的。假設(shè)我現(xiàn)在收你2萬(wàn)，地稅局里面的人最少也要分1萬(wàn)，而且我平時(shí)還要請(qǐng)地稅局吃飯打點(diǎn)關(guān)系。”這位工作人員說(shuō)。

而前述中原地產(chǎn)門店經(jīng)理則介紹，讓中介幫忙聯(lián)系假發(fā)票公司操作，一般也會(huì)收取所逃稅費(fèi)的6成作為中間服務(wù)費(fèi)，然后再和假發(fā)票公司分成。

跡象表明，假發(fā)票已成為二手房逃稅的重災(zāi)區(qū)。2012年初，深圳市檢察機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，深圳市龍崗房地產(chǎn)權(quán)登記中心3位工作人員在辦理二手房過(guò)戶過(guò)程中，接受地產(chǎn)中介的好處費(fèi)，在沒(méi)有收取稅款的情況下，通過(guò)使用交易稅“假稅單”的形式幫助地產(chǎn)中介進(jìn)行了房產(chǎn)過(guò)戶。到2012年9月份，4個(gè)月內(nèi)，深圳就查出類似案件12起，追繳稅款260萬(wàn)元。

深圳購(gòu)房逃稅的頻頻案發(fā)，給北京二手房市場(chǎng)敲響了警鐘。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱住建委)提供給《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的書(shū)面回復(fù)，近年來(lái)，北京市成交的二手住房中，購(gòu)房時(shí)間不滿5年、交易過(guò)程需要交納個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅的房屋比重基本穩(wěn)定在50%左右。

而北京市最大的房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年北京市二手住宅成交14.3萬(wàn)套，成交均價(jià)23047元/平方米，成交面積1262.6萬(wàn)平方米，其中約有6成交易需要交納個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某分店一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不僅是在住宅領(lǐng)域存在逃稅現(xiàn)象，在二手商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，也同樣存在逃稅漏洞。

如何封堵逃稅黑洞？

顯然，如果不堵住二手房交易中存在的偷逃稅黑洞，隨著個(gè)人所得稅由房?jī)r(jià)總額的1%提升至房?jī)r(jià)差額的20%，偷逃稅的蛋糕將進(jìn)一步擴(kuò)大。

2013年3月初，北京市地稅局和住建委聯(lián)合發(fā)布通知，要求加強(qiáng)完稅憑證審核，定期交換信息，并盡快研究建立信息化電子數(shù)據(jù)交互審核系統(tǒng)。事情的起因是有媒體報(bào)道稱，北京市驚現(xiàn)個(gè)別納稅人持偽造的專用稅收繳款書(shū)和契稅完稅證辦理房屋登記。

3月底，北京市住建委宣布，在3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，對(duì)本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。

“在二手住房交易計(jì)稅價(jià)格上，在之前的買賣雙方自行申報(bào)的基礎(chǔ)上，增加了信息系統(tǒng)審核。對(duì)購(gòu)房者不能提供原值的，先根據(jù)地稅部門的信息系統(tǒng)進(jìn)行核查，不能核查的，再根據(jù)住建委的房屋信息系統(tǒng)核查。”北京市住建委提供給記者的書(shū)面回復(fù)顯示，目前，他們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與地稅部門的聯(lián)網(wǎng)審核，通過(guò)信息系統(tǒng)的建設(shè)，能有效避免二手住房交易中的規(guī)避稅收行為。

但是，據(jù)前述接受記者采訪的多位二手房中介工作人員介紹，目前，北京市地稅部門和住建委系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)審核，還僅限于交易住房是否是唯一住房以及房屋原值上。

“過(guò)戶時(shí)，人家不管你房子滿不滿5年，而且只要稅票是出自地稅局的正規(guī)稅票，人家也不管你是不是真的交了稅。”一位知名地產(chǎn)中介的門店經(jīng)理告訴記者，雖然地稅局和住建委系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，但核查數(shù)據(jù)仍然有限，對(duì)于房屋不滿5年、使用假稅票的逃稅行為仍然不能做到有效防控。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院公共財(cái)政與公共政策研究所副所長(zhǎng)孫玉棟分析，封堵北京二手房交易偷逃稅黑洞，關(guān)鍵在于政府想不想真正去查辦。

“能作假，就一定能查假?？纯丛搭^是從哪入手的，在哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，”孫玉棟建議，政府一方面要完善信息系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)部門充分聯(lián)網(wǎng)，一方面在辦理二手房交稅過(guò)戶的過(guò)程中，工作人員核實(shí)交稅信息要非常認(rèn)真，“作假一定會(huì)留下痕跡的，如果想查的話一定是能查出來(lái)的”。

一位原就職于中原地產(chǎn)市場(chǎng)部的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人也表示，相比于一線城市，很多二三線城市的房屋交易網(wǎng)簽系統(tǒng)和聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)更不完善，逃稅的漏洞更大。

這位經(jīng)理人建議，封堵二手房交易逃稅黑洞，一方面各個(gè)城市要進(jìn)行系統(tǒng)的補(bǔ)課，保證二手房交易數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這是一個(gè)長(zhǎng)期的工程；另一方面，相關(guān)政府部門的管理思路要完善，要加強(qiáng)二手房交易操作層面的內(nèi)外監(jiān)管，讓逃稅行為沒(méi)有漏洞可鉆。