“限價”、“限購”標準細化

3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。通知明確表示，對房價上漲過快的城市，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時，對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的省級政府，要進行約談和問責。整理相關(guān)專家觀點，對“國五條”實施細則進行深度解讀。

調(diào)控政策落實樓市或快速冷卻

新“國五條”出臺，業(yè)界分析認為樓市調(diào)控政策更為嚴格，地方政府再“鉆空子”的幾率已不大；加上從嚴政策是房地產(chǎn)行業(yè)的大利空，最快下周一地產(chǎn)股就會呈現(xiàn)一片“綠色”。昨天，幾位專業(yè)人士分析認為，政策落地后，樓市快速冷卻的可能性很大，同時從限購、限貸和稅收三大方面進行了深度解讀。

最亮點政策：個稅從全額1%到差額20%

新政規(guī)定，二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。事實上，此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶購買有個稅的房子，相當于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本，算是影響市場最重的政策。他認為，二手房市場受此政策影響極有可能會快速冷卻下來，且在此之前會迎來趕搭“末班車”而快速買賣的交易高峰。

胡景暉還提到，其實此前按照規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅，可見，對于家庭唯一的、且業(yè)主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。而如今在新政中還未明確。

最“摳字眼”政策：

“限價”、“限購”標準細化

胡景暉認為，這次將“限價”、“限購”標準細化，其實已經(jīng)細到“摳”字眼。雖然限購范圍擴大政策并不意外，但地方政府也不再有“鉆空子”的機會。比如交易價格標準統(tǒng)一成不含保障房的商品住房；“限購”區(qū)域覆蓋全市行政區(qū)范圍，限購包含所有新建商品住房與二手住房，近30個城市的限購政策將由此而發(fā)生改變。

胡景暉認為，新政對房地產(chǎn)行業(yè)而言是個大利空，預(yù)測下周一地產(chǎn)股很可能跌成一片。但華泰證券杜佐松分析認為，上市房企受到的影響還要區(qū)分來看：專注于園區(qū)開發(fā)或商業(yè)地產(chǎn)的房企影響有限；根植于二三線城市住宅項目的房企影響會更大些。因為一旦外來投資資金受嚴格執(zhí)行“限購”而被封堵，一些本地剛性需求較弱的城市的資金實力更無法維持現(xiàn)有的高房價，可能像溫州下屬各個縣市房價一樣持續(xù)下跌。

最有空間政策：二套房首付及利率上調(diào)

對少數(shù)高房價城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。鏈家地產(chǎn)市場分析師張月認為，如果本月公布年度新建商品住房價格控制目標實施后，北京房價走勢還繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。

胡景暉認為，該政策還將影響到改善類需求的順利釋放。但目前僅在原則上界定了調(diào)控的方向，具體落實還有待各部委及地方政府細則。隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。