中國(guó)大型房地產(chǎn)商在2013年一開(kāi)始就表現(xiàn)出了集體亢進(jìn)的姿態(tài)。在剛剛過(guò)去的短短半個(gè)月時(shí)間里，多家開(kāi)發(fā)巨頭相繼宣布了海外融資計(jì)劃。對(duì)于此輪融資潮，不少業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)是企業(yè)為擴(kuò)張而做資金儲(chǔ)備。而且，多家大型房企調(diào)高了2013年銷(xiāo)售目標(biāo)。

在經(jīng)過(guò)“史上最嚴(yán)”宏觀調(diào)控之后，部分地區(qū)樓市似乎已經(jīng)進(jìn)入新一輪上漲周期。1月18日官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。再如，今年廣州大幅調(diào)高賣(mài)地收入預(yù)算，釋放出樓市回暖信號(hào)。再加上開(kāi)發(fā)商掀起融資潮、搶地潮，給人的印象是，一些地方的樓市要重新進(jìn)入上漲周期。

并不是所有城市樓市進(jìn)入上漲周期，不少三四線城市樓市進(jìn)入泡沫化加劇或去泡沫化時(shí)期。比如，據(jù)報(bào)道，溫州新建商品房比最高價(jià)時(shí)下跌百分之三四十；海南一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水現(xiàn)象。

換而言之，一線樓市和大型房企日子紅紅火火，而三四線樓市和中小房企則是另一番景象。今年，我們需要格外警惕一線樓市重演過(guò)去幾年的瘋狂行情：一方面是警惕一些地方政府和開(kāi)發(fā)商抬高地價(jià)；另一方面，警惕開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者哄抬房?jī)r(jià)。

從表面上來(lái)看，大型房企之所以能哄抬地價(jià)、房?jī)r(jià)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以利用國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境利好獲得大量資金，便于拿地。開(kāi)發(fā)商多拿地有利于抑制房?jī)r(jià)上漲，但土地未必能及時(shí)轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。而且，大型房企集中融資、集中搶地，必然會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲，而地價(jià)上漲則會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的判斷。

地方政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的影響，主要表現(xiàn)是，在土地財(cái)政驅(qū)使下，通過(guò)壟斷出讓權(quán)、控制供地量和供地節(jié)奏，使土地價(jià)格不斷上漲，影響房?jī)r(jià)。比如，今年廣州全市賣(mài)地收入計(jì)劃逾475億元，增長(zhǎng)超過(guò)40%，收入和增幅預(yù)期較2012年均大幅回升。

大型房企同時(shí)也調(diào)高銷(xiāo)售目標(biāo)，比如，綠地集團(tuán)近日公布，將加碼房地產(chǎn)主業(yè)，銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃增長(zhǎng)30%以上；恒大集團(tuán)將2013年合約銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整為1000億元，較2012年全年800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)上升25%。

很顯然，在地方政府和大型房企獲取大量利益的同時(shí)，地價(jià)、房?jī)r(jià)不可能處于低位。開(kāi)發(fā)商要想實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，增加房屋供應(yīng)量?jī)H僅是一方面，主要是通過(guò)房?jī)r(jià)上漲來(lái)圓夢(mèng)。地方政府實(shí)現(xiàn)賣(mài)地收入預(yù)算目標(biāo)的路徑，增加土地供應(yīng)量只是一方面，主要還是通過(guò)提高土地溢價(jià)率來(lái)實(shí)現(xiàn)收入目標(biāo)。

毫無(wú)疑問(wèn)，大型房企集體亢進(jìn)和地方政府賣(mài)地沖動(dòng)，帶來(lái)的直接后果便是地價(jià)、房?jī)r(jià)雙雙上揚(yáng)。這不僅增加了購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還對(duì)樓市調(diào)控形成了很大壓力。

盡管去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。國(guó)土部不久前也表示，防止地價(jià)房?jī)r(jià)“滾雪球”式上漲。但是，對(duì)于一線樓市價(jià)格不斷上漲，并沒(méi)有調(diào)控新武器“亮劍”。而且，之前呼聲極高的房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”國(guó)稅總局總會(huì)計(jì)師最近透露：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)方案還難出臺(tái)。