本輪樓市調(diào)控初期，作為樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)的一線城市曾一度不被房企看好，逃離“北上廣”，進(jìn)軍二、三線曾一度在開發(fā)商中流行。然而，盤點今年各地樓市回暖表現(xiàn)，從成交到拿地，一條包含北京、上海、廣州等地在內(nèi)的東部一線“活躍帶”，躍然呈現(xiàn)在樓市的成交版圖上。

一線成交崛起

一線城市成為本輪樓市回暖的領(lǐng)頭羊。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，全國樓市銷售量增速在2月份跌至成交底部之后觸底反彈。隨著政策面的逐步好轉(zhuǎn)，市場交易量自二季度開始明顯反彈，其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達(dá)58%和73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二、三線城市13%的漲幅。

一線城市的市場活躍度在傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)得尤為突出，7月份歷來是樓市銷售的淡季，來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月北、上、廣、深四個一線城市商品房成交量的增速最為迅猛，達(dá)二線城市增速的6倍。

而價格也是一線城市的優(yōu)勢，2012年11月70大中城市新建商品住宅平均環(huán)比指數(shù)為100.26，上升0.2個百分點。一線城市尤為顯著，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，11月一線城市房價漲幅尤為突出，新房和二手房環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超過二線城市及全國平均水平。其中北京新建商品住宅環(huán)比指數(shù)100.8，位列全國第二。

本輪調(diào)控初期，由于一線城市成交極度低迷，對項目集中在一線的房企業(yè)績造成很大影響，一線城市因為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、商業(yè)密度以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)聚集和城市人口聚集效應(yīng)帶來了對包括住宅、商務(wù)地產(chǎn)的大量需求，這是三、四線城市不可比擬的。

拿地重回一線

受到限購政策影響，開發(fā)商對一、二線城市的住宅用地缺乏信心，而三、四線城市受限購的影響不大。由此，眾多龍頭房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三、四線城市。隨著樓市成交量回升，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況轉(zhuǎn)好，抄底一、二線城市土地開始成為企業(yè)共識。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對11家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)測，這些標(biāo)桿企業(yè)下半年拿地額達(dá)到了882億元，而上半年僅為304億元。下半年拿地金額占銷售比達(dá)到了29.1%。統(tǒng)計顯示，2012年來，從標(biāo)桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

“從今年的拿地情況看，三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險，標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。”張大偉表示，在前兩年，標(biāo)桿房企都在三、四線城市跑馬圈地，今年卻出現(xiàn)了回歸。

根據(jù)國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范建平的研究，北京、上海、廣州、深圳在過去的5年，服務(wù)業(yè)的發(fā)展速度超過了制造業(yè)，北京的服務(wù)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)占到GDP的76%。未來的上海、廣州、深圳甚至包括杭州、南京這樣的城市，現(xiàn)在都在向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。它如果能夠繼續(xù)大量創(chuàng)造服務(wù)業(yè)就業(yè)機會，那么它的房地產(chǎn)就會得到支撐。

三四線城市落伍

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，三、四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三、四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大，導(dǎo)致今年三、四線城市在樓市復(fù)蘇中落伍。

自今年6月份以來，全國商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢，三、四線城市的庫存量更大。摩根大通最新報告指出，從地區(qū)來看，明年一線城市更樂觀一些，三、四線城市去庫存壓力會更大。

據(jù)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國城市市場風(fēng)險排名前50位城市中無一例外均為三、四線城市。分區(qū)域看，風(fēng)險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

“三、四線城市在這幾年城市化進(jìn)程下房地產(chǎn)開發(fā)勢頭增長很快，但是過快的推盤量水平并沒有一個很好的需求做支撐，監(jiān)測的10個三線城市，供給量都是大于成交量。部分房企在限貸限購的壓力下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市，本身也加劇了企業(yè)的競爭。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一、二線城市，盡管庫存高企，但實際上需求量很大，此前只是在限購等政策下隱蔽起來了。

聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒認(rèn)為，三、四線城市供應(yīng)量加大，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力?？傮w來看，開發(fā)商在三、四線城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。